鹿公的个人记录

第一次觉得2015--2018年会构成中国房地产价格的世纪大顶大约是在9年前，当时最初的研究是在人口和租售比上，并没有研究的很深，只是觉得1992年的新生人口比1990年有一个40%的跳水，等到2015--2018年，这一批人结婚后，房产需求大滑坡，会构筑房地产价格的顶部。
其次是租售比和房产总价，当时认为杭州城西1.6--2万的房价（当时住在城西，97年买价不到2000元），单套住宅120--200万，应该是个比较难负担的压力，（当时一般事业单位收入6-8万元）租金回报只有1.5%，更是远远不如存款，幸好俺是做股票的，知道冲顶一定会冲出瞠目结舌的价格，所以那时候私下大胆预测城西到3--3.5万,实际走势说明即使我最大胆的预测，也是个胆小鬼，城西学区房最后冲上7万，普通非学区房冲上4.5-5.5万。
第二次确认2015--2018年会构成中国房地产的世纪大顶的想法是在2013--2014年，当时研究了日本的人口和劳动力趋势以及中国的城市化进程。确认这样的结论。
日本人口在1992年第一次出现劳动力下降之后，2006年出现了第一次绝对总数下降，耗时14年，（日本政府是2010年人口5年一次的普查后确认人口下降）。而中国是2012年第一次出现劳动力下降，由于计划生育，最迟将于2023年出现第一次人口总量的下降。
中国的城市化与其他国家不同，是中青年的城市化，而大部分老年人在农村无力城市化，加上计划生育，农村年轻人的总数远远低于老年人，所以中国不太可能出现大部分国家的情况，就是在城市化70%前，农村人口源源不断的流入城市，中国大概率出现60%+的城市化后的被动城市化，也就是靠着农村老人的过世减少农村人口，逐步被动的城市化。所以当结婚需求出现跳水，城市化进程到达顶峰的时候，房价见顶是大概率的事情。（其实这个观点虽然结论正确，但是论证是不完善的，有缺陷的）
第三次确认2015--2018年会构成中国房地产的世纪大顶的想法实在2016--2017年，在这个期间，房价再次大涨，疯长，俺也有机会跟真正的房地产专家学习房地产行业成长的逻辑。A居住面积环境差，B经济大发展带动的收入大增，C城市化，D家庭小型化,4个发动机，和投资需求一个弹射器。具体见图二，这个时候，俺确认90%的概率会出现世纪大顶。如果不是17年控制房价政策的出台，俺估计房价会比现实更疯狂，尖顶的概率极大，不过由于政策及时出台，现在看，大圆弧顶的概率更大，当然，圆弧顶的高度肯定远远不及尖顶的。
最近香港的动乱和中央对于房地产政策的一系列调整，惠民居住改善公屋计划的改革方向，以及收入逐步靠近全球发达国家水平，全中国各大城市疯狂用政策吸引年轻人的行为，连上海都不能免俗，人才要，年轻人也要，哪怕这个年轻人只混了一张大专毕业文凭，但是年轻人越来越佛系，只恋爱不结婚，甚至不恋爱不结婚的情况越来越多，跟日本的年轻人越来越像，结婚率，出生率持续走低。
这种种迹象，让俺最后一次确认，这里99%是中国未来30年房地产的大顶了。

当然房产价格见顶，不代表房地产股票见顶，产业集中化会在房地产行业发生，所以房地产股票怎么走，就不在这里讨论了。