房产数学题
2020-10-15 12:27· 超级鹿鼎公 · 雪球专栏原帖 · 查看原帖
做个数学题
上海，10万一平米，100平米，租金1.5万一个月，年收入18万，收益率1.8%，考虑空房，中介费，考虑装修折旧，一年也就10万块。
假设未来房价每年涨5%，10年后房单价价16.3万，房租100万，合计赚730万（全款），也就是说全款每年复合收益率5.35%
如果60%贷款按揭，10年差不多付掉360万利息（将交易费用，收房时间都打入利息成本按照5%月息，6%年息计算），纯利370万，（假设只还利息不还本金，如果你说还按揭了利息会下降，那么准备还款资金就要计算成本）
如果400万首付去投资，10年要赚到370万，每年年化复合收益差不多只有6.6%
如果每年房价涨8%，10年后房价21.58万每平米
全款赚1250万年化8.27%，首付400万赚990万，年化9.6%
如果房价每年涨10%，10年后房价25.93万每平米
全款赚1690万年化10.7% 首付400万赚1330万，年化收益12.7%
这里有三个讨论点，
第一房租有没有涨的空间
第二房价10年内大概能不能涨到20万一个平方
第三10年内房产税有没有出台可能
互动摘录6 条
深圳湾已经干到均价20万+了。
那你只要把数据乘以2就可以，10年内深圳能不能涨到40万一平米就可以。
其实换一个思维，所谓住房也就是消费，可是这样消费相反不消耗折损，反而又能住又能给你慢慢保值增值！相反其他消费如汽车买来就折价了！
纯消费角度，俺250 万投资神华，每年分红正好18万，租1000万的房住，岂不是更划算。
算这个账只能说是算了小账，房地产的账绝不是这样算的。一、房价反映的是未来的收入，房租反映的是当下的收入，用房价收入比之类指标，无异于刻舟求剑。二、中国虽大，但是最好的一线城市就那么4-5个，最好的教育、医疗、工作机会、创业机会都在这些地方，未来更是如此，买了这些地方的房子，才有可能真正享受到以上公共资源，才有这个城市生存的权利，背后可是14亿人，不要说房子贵，10%的有钱人背后可都是1.4亿，隐形的有钱人有多少，你就想想全国有多少处长、局长、区长县长市长院长校长董事长这长那长吧！他们可都是有子女的。
对对对，东京人民也曾经这么想。