鹿公的个人记录

刚才有网友私信，说煤炭与房地产是一样的，都是集中度提高，而且未来不需要涨价就会有非常好的利润。

老实说，我只能同意一半，煤炭行业我同意，但是房地产行业我不同意。

煤炭行业因为各个企业资源的优劣，行业企业必然会走向分化，目前价格都有25%煤企是亏损的，如果同样背景，就是煤价房价都维持在现状，那么煤企会不断有中小企业倒闭，去产能，而房企则是另外一个景象。

我承认，房企未来的集中度会大大增加，最强的企业，会拿走越来越多的份额，这个毋庸置疑。

但是这里有一个非常大的区别，最强的几家煤炭企业的成本，成本不会有什么变化，陕煤这种，甚至会因为蒙华铁路的完工起运，运输成本反而会下降7--10%左右。煤炭行业基本上是一次性基本锁定未来30年成本（不包括人力成本，资金成本），而房企不是。

而房企呢，16年--17年巨大的盈利（大部分尚未在报表中体现，也有体现部分的，比如恒大），靠的是过去拿到的低价地皮（包括并购），遇上房价上涨，而出现的盈利高峰，但是未来还可能有这样的低价地皮叠加高房价吗，我的观点是：不可能了

我们就拿融创在杭州的一个项目举例子

16年拿的地，够便宜吧，但是不赚钱（实际成交楼面价跟当下差不多，比去年其他企业拿的同地段低了30%）

融创宜和园：（公开拿地，50%，与世茂合作）

高层 + 合院。融创明星项目之一。2016 年 8 月 18 日，融创以成交总价 32.2 亿元、成交楼面价 34028.34 元 / 平米摘得该拱墅地王；溢价率：76.42%。（看看售价，亏不亏）

并购的土地，确实便宜，但是市场不会有那么多并购机会，所以未来房地产商的面粉，最终还是会在市场上拿，但是市场上的地是被政府垄断的，所以实际上，是房产商和购房者都被政府宰杀，所以，如果要再有很多并购机会，那么就代表很多房产商破产退出市场，被有钱的大开发商痛宰。我们假设融创有机会去痛宰其他开发商（要很牛B的踩准地产的节拍），那么代表着房产市场已经崩溃，作为边际定价存量市场，市场销售容量必然暴跌。

我们反过来假设市场没有跌，大部分房产商都能卖干净自己的库存，所以最后你还是要回到政府垄断地产市场拿地，你看，16年拿的地，市场暴涨一轮后，依然不怎么赚钱。

所以我个人认为16--17年卖掉的，低成本的地，赚取高收益的时间已经过去，未来房地产行业必然是鸡肋一样的收益。

食之无味，弃之可惜，也许未来房产股就是跌着跌着，估值就上去了的典型代表